A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que é possível reconhecer a impenhorabilidade de imóvel utilizado como residência familiar, mesmo quando a hipoteca foi constituída antes da formação da união estável e do nascimento de filho.

No caso analisado, o imóvel foi oferecido como garantia em operações de crédito bancário quando o proprietário ainda era solteiro. Posteriormente, com a constituição da entidade familiar, o bem passou a ser utilizado como residência do casal e do filho. Diante da penhora, a companheira e o filho invocaram a proteção da Lei nº 8.009/1990.

Ao reformar as decisões das instâncias inferiores, o STJ destacou que a proteção do bem de família está vinculada à função social da moradia, e não à data de constituição da garantia. O Tribunal também ressaltou que a impenhorabilidade não é absoluta, podendo ser relativizada caso fique comprovado que o crédito obtido foi revertido em benefício direto da entidade familiar.

Riscos e implicações para empresas e credores

A decisão traz implicações relevantes:

• Redução da previsibilidade das garantias reais: a eficácia plena da hipoteca pode ser questionada mesmo quando regularmente constituída.
• Aumento do risco jurídico em operações de crédito imobiliário, especialmente com pessoas físicas que possam constituir família ao longo do contrato.
• Potencial impacto em execuções e recuperação de crédito, com necessidade de reavaliação da estratégia processual.
• Exposição a litígios mais complexos, que demandam prova detalhada sobre a destinação do imóvel e do crédito concedido.

Soluções e recomendações estratégicas

Diante desse cenário, algumas medidas se mostram essenciais:

• Mapeamento do uso do imóvel: em operações com garantia imobiliária, avaliar de forma contínua se o bem possui ou pode vir a adquirir destinação residencial familiar.
• Revisão de contratos de garantia: incluir cláusulas que considerem alterações no estado familiar do garantidor e seus reflexos na aplicação da Lei nº 8.009/1990.
• Diligência ampliada de risco: integrar a análise patrimonial à avaliação jurídica e contextual do perfil do garantidor.
• Preparação probatória antecipada: em casos de litígio, estruturar provas capazes de demonstrar se o crédito concedido beneficiou — ou não — a entidade familiar, elemento decisivo para eventual relativização da impenhorabilidade.

A decisão reforça a necessidade de gestão jurídica estratégica, combinando análise contratual, governança de risco e atuação contenciosa alinhada à jurisprudência atual.

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