A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a utilização de unidades localizadas em condomínios residenciais para locações de curta temporada, por meio de plataformas como Airbnb, depende de aprovação prévia em assembleia condominial, com quórum qualificado de ao menos dois terços dos condôminos.
O entendimento se baseia na avaliação de que a exploração reiterada e profissional desse tipo de atividade pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel. Para o STJ, a alta rotatividade de pessoas, a ausência de vínculo estável com o condomínio e os potenciais impactos sobre segurança, sossego e organização interna justificam a necessidade de deliberação coletiva.
Outro ponto relevante da decisão é a classificação jurídica desse modelo de contratação. O Tribunal destacou que as estadias intermediadas por plataformas digitais não se enquadram perfeitamente nem como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira, configurando um modelo contratual atípico. Essa interpretação tende a influenciar discussões futuras envolvendo convenções condominiais, exploração econômica de imóveis e limites do direito de propriedade em ambientes coletivos.
Para proprietários e investidores imobiliários, a decisão traz impactos relevantes. Imóveis adquiridos ou utilizados com foco em locação por temporada passam a exigir análise jurídica mais cuidadosa, especialmente quanto às regras da convenção condominial e às deliberações assembleares. A ausência de autorização pode comprometer a viabilidade econômica do ativo e gerar conflitos com o condomínio.
Empresas, family offices, incorporadoras, administradoras de patrimônio e investidores que estruturam estratégias de renda imobiliária devem considerar a realização de due diligence prévia em ativos destinados à locação de curta temporada. Essa análise deve contemplar a destinação do empreendimento, a convenção do condomínio, atas de assembleia, histórico de conflitos internos e eventuais restrições já aprovadas pelos condôminos.
Também se recomenda a participação ativa em assembleias condominiais, a revisão de contratos e materiais comerciais, a avaliação de alternativas de uso, como locação tradicional, e a estruturação de modelos compatíveis com as normas internas do condomínio. Em operações já em andamento, pode ser necessário revisar a estratégia de exploração econômica para mitigar riscos jurídicos, financeiros e reputacionais.
A decisão reforça a importância da governança jurídica na gestão de ativos imobiliários. Em um mercado cada vez mais influenciado por plataformas digitais, a segurança jurídica depende não apenas da propriedade do imóvel, mas também da compatibilidade entre o modelo de uso pretendido, a destinação do condomínio e a deliberação coletiva dos condôminos.
